Maklerprovision steuerlich absetzen: Ein Überblick
Die Möglichkeit, Maklerkosten steuerlich geltend zu machen, ist sowohl für Mieter als auch für Immobilienkäufer von Interesse. Grundsätzlich dürfen Maklergebühren nur unter bestimmten Voraussetzungen von der Steuer abgesetzt werden. Insbesondere Vermieter können die Provision als Werbungskosten ansetzen, ebenso wie Käufer, die die erworbene Immobilie später vermieten möchten.
Seit gilt das Bestellerprinzip: Wer den Makler beauftragt, muss mindestens 50 Prozent der Provision tragen. Diese Regelung soll verhindern, dass die gesamten Maklerkosten auf die Käufer abgewälzt werden.
Übersicht: Wer darf Maklerkosten absetzen?
Die Absetzbarkeit der Maklerkosten hängt von der individuellen Situation ab. Vermieter können die Provision als Werbungskosten angeben, wenn die Immobilie vermietet wird. Käufer können die Kosten nur dann absetzen, wenn die Immobilie zur Vermietung vorgesehen ist.
Eine Ausnahme besteht beim Verkauf: Fällt Spekulationssteuer an, dürfen Verkäufer Maklergebühren, Notarkosten und andere Kaufnebenkosten vom steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn abziehen.
Welche anderen Kosten rund um den Hausverkauf lassen sich steuerlich ansetzen?
Neben den Maklerkosten können weitere im Zusammenhang mit dem Verkauf anfallende Ausgaben steuerlich berücksichtigt werden, etwa:
- Reparaturkosten, die anfallen müssen,
- Kosten für notwendige Unterlagen wie den Energieausweis,
- Notarkosten,
- Grunderwerbsteuer,
- Eintragungen im Grundbuch,
- wertsteigernde Modernisierungs- und Instandsetzungskosten.
Sammeln Sie alle relevanten Belege und Nachweise, um diese Ausgaben in der Steuererklärung geltend zu machen.
Eintragung in der Steuererklärung
Beispiel: Beim Verkauf eines Mietobjekts, um ein neues anzuschaffen, werden entsprechende Werbungskosten in der Anlage N (Werbungskosten) eingetragen.
FAQ: Häufige Fragen zum Thema Maklerkosten absetzen
- Kann man Maklergebühren von der Steuer absetzen? Ja — etwa bei berufsbedingten Umzügen oder wenn Vermietende die Maklerprovision als Werbungskosten ansetzen. Käuferinnen und Käufer können die Gebühr absetzen, wenn das Objekt vermietet wird. Verkäuferinnen und Verkäufer können unter bestimmten Umständen (z. B. bei steuerpflichtigem Veräußerungsgewinn) ebenfalls relevante Kosten abziehen.
- Wo muss ich die Maklerprovision in der Steuererklärung eintragen? Die Maklerprovision ist in der Regel in der Anlage N unter den Werbungskosten anzugeben.
Berufsbedingter Umzug: Wann kann ich die Maklerprovision absetzen?
Wenn Sie aus beruflichen Gründen in eine Mietwohnung ziehen, können Sie die Maklerprovision als Werbungskosten von der Steuer absetzen. Ein berufsbedingter Umzug liegt vor, wenn:
- Sie einen neuen Job in einer anderen Stadt antreten.
- Ihr Arbeitgeber Sie an einen neuen Dienstort versetzt.
- Durch den Umzug Ihre tägliche Fahrzeit um mindestens eine Stunde reduziert wird.
- Sie aus dem Ausland zurückkehren.
- Die neue Wohnung Ihnen deutlich bessere Arbeitsbedingungen bietet (dies betrifft allerdings nur bestimmte Berufsgruppen, zum Beispiel Ärzte, die in der Nähe ihres Arbeitsplatzes wohnen müssen, um eine optimale Patientenversorgung zu gewährleisten).
Unterschiede bei der steuerlichen Behandlung
Bei der steuerlichen Behandlung der Maklerkosten gibt es Unterschiede, je nachdem, ob Sie Käufer oder Mieter sind. Beim Kauf eines Mietobjektes gehört die Provision zu den Anschaffungskosten; das heißt, diese Kosten fließen in die Gesamtkosten der Immobilie ein.
Im Gegensatz dazu können Sie, wenn Sie ein Mietobjekt verkaufen und den Erlös in den Kauf eines neuen Mietobjekts investieren, die Maklerprovision als Werbungskosten absetzen.
Für Vermieter und Mieter
Für Vermieter ist die Lage klar: Die Maklerprovision gilt als Werbungskosten, da sie unmittelbar mit der Vermietung zusammenhängt. Gleiches gilt, wenn Sie als Mieter berufsbedingt umgezogen sind. In beiden Fällen müssen die entsprechenden Formulare ausgefüllt werden, damit die Absetzung korrekt erfolgt.
Steuerliche Geltendmachung der Maklerkosten
Für die steuerliche Geltendmachung der Maklerkosten sind bestimmte Anlagen zu nutzen:
- Vermieter verwenden dafür die Anlage N für Werbungskosten.
- Bei einem berufsbedingten Umzug in eine Mietwohnung kommt ebenfalls die Anlage N für Werbungskosten zum Einsatz.
- Wird aus beruflichen Gründen eine Zweitwohnung erforderlich, ist die Anlage N – Doppelte Haushaltsführung nötig.
Wichtige Hinweise
Wichtig zu wissen ist außerdem: Bei einem privaten Umzug in eine Mietwohnung, beispielsweise in Ihre erste eigene Wohnung, sind Maklerkosten nicht steuerlich absetzbar. Diese Ausgaben gelten als privat und werden steuerlich nicht berücksichtigt.
Müssen Sie in der neuen Wohnung Renovierungsarbeiten durchführen lassen, können die anfallenden Handwerkerkosten jedoch als haushaltsnahe Dienstleistungen steuerlich geltend gemacht werden.
Steuerliche Absetzbarkeit von Maklerkosten beim Immobilienverkauf
Wenn Sie als Mieter:in eine Maklerprovision zahlen müssen — was dank des Bestellerprinzips nur noch in wenigen Fällen vorkommt — können Sie diese unter bestimmten Voraussetzungen von der Steuer absetzen. Dies gilt vor allem, wenn Sie das Haus oder die Wohnung beruflich nutzen.
Berufliche Nutzung der Immobilie
Berufliche Nutzung liegt beispielsweise in folgenden Fällen vor:
- Beruflich bedingter Umzug: Ziehen Sie aus beruflichen Gründen in eine neue Mietwohnung und beauftragen dafür einen Makler, können Sie die Maklerprovision als Werbungskosten geltend machen. Das betrifft etwa Arbeitnehmerinnen und Arbeitnehmer, die wegen eines Jobwechsels oder einer Versetzung umziehen müssen.
- Nutzung der Immobilie für selbstständige Tätigkeiten: Nutzen Sie die gemietete Wohnung oder das Haus für Ihre selbstständige Tätigkeit — etwa als Büro oder Atelier — sind die Maklerkosten ebenfalls absetzbar. Wichtig ist hier, dass Sie nachweisen können, dass ein Teil der Wohnung tatsächlich beruflich genutzt wird.
Verkauf von Mietobjekten
Eine weitere Ausnahme betrifft Eigentümer von Mietobjekten: Verkaufen Sie ein vermietetes Objekt und verwenden den Erlös unmittelbar zum Erwerb einer neuen Mietimmobilie, können die dabei anfallenden Maklerprovisionen als Werbungskosten abgesetzt werden.
Damit das Finanzamt diesen Zusammenhang anerkennt, sollten Sie sämtliche Belege und Nachweise sorgfältig aufbewahren — zum Beispiel den Maklervertrag, die Rechnung über die Maklerprovision sowie die Nachweise über Verkauf und Erwerb der neuen Immobilie. Das Finanzamt prüft solche Vorgänge sehr genau.
Regeln für Käufer und Vermieter
Für Käufer gilt: Können Sie die erworbene Immobilie selbst nutzen, sind die Maklerkosten steuerlich nicht geltend zu machen. Eine Absetzung ist nur möglich, wenn die Immobilie nach dem Kauf vermietet wird.
Als Vermieter tragen Sie seit Einführung des Bestellerprinzips im Jahr in der Regel die volle Maklerprovision, wenn Sie einen Makler mit der Suche nach neuen Mietern beauftragen. Diese Ausgaben lassen sich als Werbungskosten in der Steuererklärung ansetzen, da sie direkt mit der Vermietung zusammenhängen.
Weitere abzugsfähige Kosten
Neben der Courtage fallen beim Hausverkauf noch weitere Kosten an, von denen einige steuerlich berücksichtigt werden können. Dazu zählen etwa Kosten für Wertermittlung oder Renovierungsarbeiten vor dem Verkauf.
Steuerliche Absetzbarkeit von Handwerkerleistungen
Bei privat genutzten Immobilien können Handwerkerleistungen bis zu 1.200 Euro pro Jahr steuerlich geltend gemacht werden; bei vermieteten Objekten kommen in der Regel deutlich mehr Ausgaben als Werbungskosten in Betracht.
Wie und wo trage ich die Maklerprovision in der Steuererklärung ein?
Nachdem Sie nun wissen, wann Sie Maklergebühren steuerlich geltend machen können, zeigen wir Ihnen in der folgenden Tabelle, wo und wie Sie die Maklerprovision in der Steuererklärung eintragen.
| Art | Wie geltend machen? |
|---|---|
| Verkauf Mietobjekt, um ein neues anzuschaffen | Anlage N (Werbungskosten) |
Es ist zu beachten, dass Maklergebühren steuerlich absetzbar sein können, wenn sie beruflich veranlasst sind oder Vermietende die Provision als Werbungskosten ansetzen. Käufer:innen können die Gebühr geltend machen, wenn sie das Objekt vermieten. Verkäufer:innen können die Gebühren absetzen, wenn sie unmittelbar ein anderes Objekt erwerben.
Geltendmachung der Maklerprovision in der Steuererklärung
Um die Maklerprovision korrekt einzutragen, gehen Sie wie folgt vor:
- Identifikation der Kosten: Prüfen Sie zunächst, ob die Maklergebühren wirklich abzugsfähig sind. In der Regel ist das der Fall, wenn die Gebühren im Zusammenhang mit der Vermietung oder dem Verkauf einer Immobilie stehen.
- Auswahl der richtigen Anlage: Beim Verkauf eines Mietobjekts, um ein neues anzuschaffen, tragen Sie die Maklergebühren in der Anlage N unter Werbungskosten ein. Diese Anlage ist für Einkünfte aus nichtselbständiger Arbeit vorgesehen, in der auch Werbungskosten berücksichtigt werden können.
- Dokumentation: Bewahren Sie alle Belege und Rechnungen über die gezahlten Maklergebühren auf. Diese Nachweise sollten Sie zusammen mit der Steuererklärung beim Finanzamt einreichen.
Weitere abzugsfähige Kosten
Neben den Maklergebühren können auch weitere Nebenkosten steuerlich relevant sein, zum Beispiel:
- Handwerkerkosten für Reparaturen oder Renovierungen
- Kosten für die Erstellung eines Energieausweises, sofern dieser beim Verkauf oder der Vermietung erforderlich ist
- Notarkosten, die beim Abschluss des Kaufvertrags anfallen
Wer zahlt die Maklergebühren?
Üblicherweise trägt der Käufer die Maklergebühren. Seit Dezember 2020 gilt allerdings eine Regelung, nach der Verkäufer:innen, die den Makler beauftragt haben, mindestens 50 Prozent der Provision selbst zahlen müssen. Diese Vorschrift soll verhindern, dass die gesamten Kosten auf die Käufer:innen abgewälzt werden.
Spezielle Voraussetzungen für den Abzug
Damit die Maklerprovision steuerlich absetzbar ist, müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein:
- Vorliegen eines Veräußerungsgewinns: Der Veräußerungsgewinn ist die Differenz zwischen dem Verkaufspreis und den Anschaffungs‑ bzw. Herstellungskosten. Wird beim Verkauf kein Gewinn erzielt, können auch keine Maklergebühren abgezogen werden.
- Steuerpflichtigkeit des Veräußerungsgewinns: Die Maklerprovision ist nur absetzbar, wenn der erzielte Veräußerungsgewinn steuerpflichtig ist. Das trifft in der Regel zu, wenn die verkaufte Immobilie Teil des Betriebsvermögens war.
- Abzug durch Käufer:innen: Käufer:innen können die Maklergebühren absetzen, wenn sie die Immobilie vermieten, etwa bei neu erworbenen Objekten, die der Erzielung von Mieteinnahmen dienen.
Unterschiedliche Maklerprovisionen: Was ist üblich?
Vor-Ort-Immobilienagenturen verlangen in der Regel einen Prozentsatz des endgültigen Verkaufspreises, meist 5 %. Diese Provision ist auf dem Markt weit verbreitet und deckt die klassischen Maklerleistungen ab, etwa Kundenwerbung, Erstellung von Exposés, Durchführung von Besichtigungen und Verhandlungsführung.
Einige Agenturen bieten ihre Dienste jedoch auch zu einem reduzierten Satz von 3 % an, was für Käufer und Verkäufer eine kostengünstigere Alternative darstellen kann.
Provisionen im Luxussegment
Im Segment der Luxusimmobilien sind üblicherweise Provisionen von 7 % üblich. Höhere Gebühren lassen sich oft durch den größeren Aufwand und spezialisierte Leistungen erklären, die der Verkauf hochwertiger Objekte mit sich bringt.
Dazu gehören ein intensiveres Marketing und eine stärker personalisierte Betreuung vermögender Klienten.
Online-Immobilienmakler
Online-Immobilienmakler berechnen meist weniger als stationäre Makler. Digitale Plattformen arbeiten häufig mit Festpreisen, die zwischen 1.000 und 3.000 Euro liegen können.
Dieses Modell ist besonders attraktiv für Käufer und Verkäufer, die Kosten sparen möchten und bereit sind, Teile der Arbeit selbst zu übernehmen, zum Beispiel beim Erstellen von Verkaufsunterlagen oder bei Besichtigungen.
Steuerliche Absetzbarkeit der Maklerprovision
Die steuerliche Absetzbarkeit der Maklerprovision hängt von der Art des Immobilienkaufs ab:
- Beim Erwerb eines Eigenheims ist die Provision nicht absetzbar, da sie zu den Anschaffungsnebenkosten zählt.
- Beim Kauf einer Immobilie zur Vermietung dagegen sind die Maklerkosten absetzbar; sie werden zu den Anschaffungskosten gerechnet und können von Investoren über die Jahre linear abgeschrieben werden.
Planen Sie also, eine Immobilie zu kaufen und anschließend zu vermieten, gehört die Maklergebühr zu den Anschaffungsnebenkosten und lässt sich steuerlich geltend machen, indem sie über die Lebensdauer der Immobilie verteilt abgeschrieben wird.
Maklerprovision für Vermieter
Für Vermieter ist die Maklerprovision, die bei der Mietersuche anfällt, vollständig als Werbungskosten absetzbar. Das mindert die finanzielle Belastung durch Maklergebühren und verbessert die Rentabilität einer Vermietung.
Regelung der Maklerkosten seit 2020
Seit dem regelt ein Gesetz die Verteilung der Maklerkosten bei Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser. Demnach sollen Käufer und Verkäufer die Maklerprovision fair aufteilen.
In der Praxis übernehmen meist beide Parteien jeweils die Hälfte der Kosten. Diese Regelung zielt darauf ab, die Kosten gerechter zu verteilen und potenzielle Käufer nicht vom Immobilienerwerb abzuhalten.
Häufig gestellte Fragen zum Thema Immobilienverkauf und Steuern
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