Aufwendungen für vorübergehenden Leerstand
Insgesamt können Aufwendungen für vorübergehenden Leerstand bei Vermietung steuerlich geltend gemacht werden, sofern sie notwendig, angemessen und tatsächlich angefallen sind. Wichtig ist, dass der Leerstand tatsächlich temporär ist und realistische Perspektiven für ein neues Mietverhältnis bestehen.
Kosten im Zusammenhang mit Leerstand
Als Aufwendungen für vorübergehenden Leerstand gelten alle Kosten, die im Zusammenhang mit der Vermietung entstehen, jedoch aufgrund des Leerstands nicht durch Mieteinnahmen gedeckt werden. Dazu zählen:
- Instandhaltungs- und Reparaturkosten
- Werbungskosten
- Energiekosten
- Grundsteuer
- Müllgebühren
Solche Ausgaben können sich rasch summieren und den Vermieter belasten, insbesondere bei längeren Leerständen.
Nachweis der Vermietungsabsicht
Der Leerstand muss realistisch vorübergehend sein: Liegt eine Immobilie vorübergehend brach, sollte eine nachvollziehbare Chance bestehen, dass sie wieder vermietet wird. Ist ein Objekt langfristig nicht vermietbar, kann das Finanzamt es als nicht mehr vermietungsfähig einstufen, wodurch der Verlust der steuerlichen Absetzbarkeit droht.
Daher ist es wichtig, dass Vermieter nachweisen können, dass sie aktiv Vermietungsbemühungen unternommen haben. Geeignete Nachweise sind beispielsweise:
- Protokolle über Besichtigungen
- Inserate
- Andere Werbemaßnahmen
Voraussetzungen für die steuerliche Absetzbarkeit
Die steuerliche Absetzbarkeit ist an weitere Voraussetzungen geknüpft. Die Absetzung gilt nur für den Zeitraum, in dem die Immobilie dem Vermietungszweck dient, jedoch keine Mieteinnahmen erzielt werden. Außerdem müssen die entstandenen Kosten notwendig und angemessen sein; Luxussanierungen oder übermäßige Ausgaben für nicht notwendige Verbesserungen sind nicht absetzbar.
Vermietungsabsicht und deren Bedeutung
Auch die Vermietungsabsicht spielt eine entscheidende Rolle. Fehlt es an einer ernsthaften Absicht zur Weitervermietung – etwa weil der Vermieter nicht bereit ist, erforderliche Renovierungen vorzunehmen – kann das Finanzamt die Absetzbarkeit der Kosten infrage stellen und annehmen, dass kein echtes Interesse an einer Vermietung besteht.
Sonderfall: Vermietungen an Angehörige
Ein Sonderfall sind Vermietungen an Angehörige. Hier verlangt der Fiskus meist lückenlose Nachweise über Mietzahlungen, um Scheinmietverhältnisse zu vermeiden. Wenn ein Mietverhältnis mit Verwandten endet und die Wohnung anschließend leersteht, kommt es auf die Umstände des Einzelfalls an.
Der Bundesfinanzhof hat in einem Verfahren entschieden, dass ein kurzfristiger Leerstand beim Übergang von einem Mietverhältnis mit Angehörigen zu einer Vermietung an Dritte vom Fiskus toleriert werden sollte, sofern der Übergang zwischen den Mietverhältnissen nachvollziehbar ist.
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Steuerliche Absetzbarkeit von Aufwendungen
Die steuerliche Absetzbarkeit von Aufwendungen für vorübergehenden Leerstand betrifft die Möglichkeit, bestimmte Kosten, die während einer vorübergehenden Nichtvermietung einer Immobilie anfallen, steuerlich geltend zu machen. Dazu zählen beispielsweise Ausgaben für Instandhaltung, Versicherungen oder Verwaltung, die in der Zeit entstehen, in der die Wohnung oder das Haus nicht vermietet ist.
Dieses Thema ist besonders relevant für Immobilienbesitzer und Investoren, die aufgrund von Renovierungsarbeiten, Marktschwankungen oder anderen Gründen temporär Leerstand haben.
Voraussetzungen für die Absetzbarkeit
Für die Absetzbarkeit gelten klare Regeln. Zum einen müssen die Aufwendungen notwendig sein, um die Immobilie in einem vermietbaren Zustand zu erhalten. Das bedeutet, die Kosten dürfen nicht willkürlich entstanden sein, sondern müssen der Sicherung der Vermietbarkeit dienen.
- Reparaturen, die weiteren Verfall verhindern
- Maßnahmen zur Beseitigung von während der Mietzeit entstandenen Schäden
Zum anderen müssen die Ausgaben nachweisbar und angemessen sein. Der Eigentümer muss Belege und Rechnungen vorlegen können, um im Falle einer Steuerprüfung die Abzugsfähigkeit nachzuweisen.
Unter Angemessenheit versteht man, dass die Höhe der Kosten in einem vertretbaren Verhältnis zu den üblichen Marktpreisen stehen sollte; übermäßig hohe Ausgaben könnte das Finanzamt möglicherweise nicht anerkennen.
Regelungen und Dokumentation
Die konkreten Regelungen unterscheiden sich je nach Land und steuerlichem Rahmen. In Deutschland sollten die betreffenden Aufwendungen in der Steuererklärung detailliert aufgeführt und sorgfältig dokumentiert werden, um keine absetzbaren Kosten zu übersehen.
Steuerpflichtige sollten zudem auf die jeweiligen Fristen und Formvorschriften achten, die für die Einreichung der Steuererklärung gelten.
Absetzbare Kosten
Zu den absetzbaren Kosten gehören nicht nur direkte Ausgaben wie Reparaturen, sondern auch indirekte Aufwendungen, beispielsweise Verwaltungskosten während des Leerstands. Dazu zählen unter anderem:
- Gehälter für Hausverwalter
- Gebühren für Immobilienverwaltungsdienste
Professionelle Beratung
Um sicherzustellen, dass alle relevanten Aufwendungen korrekt erfasst und abgesetzt werden, ist es ratsam, sich mit den spezifischen Anforderungen des geltenden Steuerrechts vertraut zu machen. Gegebenenfalls kann professionelle steuerliche Beratung helfen, die individuellen Umstände zu prüfen und die steuerlichen Möglichkeiten optimal zu nutzen.
Was kann ich als Werbungskosten absetzen?
Die absetzbaren Aufwendungen können als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend gemacht werden. Sie müssen in der Steuererklärung des jeweiligen Jahres angegeben werden und werden bei der Berechnung der Einkommensteuer von den Mieteinnahmen abgezogen.
Werbungskosten sind alle Ausgaben, die in direktem Zusammenhang mit der Vermietung und Verpachtung einer Immobilie stehen und dazu dienen, die Einkünfte zu sichern, zu erhalten oder zu erhöhen.
Absetzbare Werbungskosten
Zu den absetzbaren Werbungskosten gehören unter anderem:
- Fahrten zur Wohnung, zum Makler oder zur Eigentümerversammlung: Diese Fahrtkosten fallen im Rahmen der Immobilienverwaltung an und können daher geltend gemacht werden. Wichtig ist, die gefahrenen Kilometer zu dokumentieren, damit die Abzüge korrekt in der Steuererklärung angegeben werden können. Die einfache Entfernung zwischen Wohnort und Mietobjekt kann mit 0,30 Euro pro Kilometer angesetzt werden.
- Schönheitsreparaturen: Dazu zählen Aufwendungen für Malerarbeiten, das Streichen von Wänden oder das Erneuern von Bodenbelägen. Diese Maßnahmen sind erforderlich, um die Mietwohnung in einem ansprechenden Zustand zu halten und damit die Mieteinnahmen zu sichern. Bewahren Sie die Rechnungen für diese Arbeiten auf, um sie bei der Steuererklärung nachweisen zu können.
Wichtig ist zudem: Nebenkosten, die Sie mit Ihren Mietern abrechnen, können nur dann als Werbungskosten in Ihrer Steuererklärung erscheinen, wenn Sie diese Kosten auch als Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung angeben. Dazu zählen beispielsweise Wasser-, Heiz- oder Müllabfuhrkosten, die Sie im Rahmen der Betriebskostenabrechnung an die Mieter weitergeben.
Weitere absetzbare Ausgaben
Alle Ausgaben, die Ihnen im Zusammenhang mit der vermieteten Immobilie entstehen, können grundsätzlich als Werbungskosten abgesetzt werden. Dazu zählen insbesondere:
- Verwaltungskosten: Hierunter fallen Kosten für einen externen Verwalter ebenso wie eigene Verwaltungsaufwendungen, etwa Porto oder Telefonkosten.
- Kosten für Makler, Wohngeld, Anzeigen oder einen Vermietungsservice: Maklergebühren für die Vermittlung eines Mieters sind als Werbungskosten absetzbar. Gleiches gilt für Ausgaben für Anzeigen in Zeitungen oder Online-Portalen, wenn diese der Vermietung dienen.
- Schuldzinsen für einen Kredit: Haben Sie zur Finanzierung der Immobilie einen Kredit aufgenommen, können die dafür gezahlten Zinsen als Werbungskosten abgezogen werden. Dies gilt sowohl für vermietete Immobilien als auch für solche, die Sie selbst nutzen, sofern ein Teil der Immobilie vermietet wird.
- Abschreibung: Die Absetzung für Abnutzung (AfA) ermöglicht es, die Anschaffungskosten der Immobilie über einen bestimmten Zeitraum abzuschreiben und so die steuerpflichtigen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu mindern.
- Grundsteuer: Auch die Grundsteuer, die auf das Eigentum an Immobilien erhoben wird, kann als Werbungskosten berücksichtigt werden.
Entstehen durch hohe Werbungskosten Verluste aus Vermietung und Verpachtung, können diese steuerlich mit anderen positiven Einkünften verrechnet werden. Das ist besonders vorteilhaft, wenn Sie beispielsweise Einkünfte aus nichtselbständiger Arbeit haben.
Für die Eintragung der Werbungskosten in die Steuererklärung ist der Zeitpunkt der Zahlung entscheidend: Maßgeblich ist, wann die Aufwendungen tatsächlich geleistet wurden, unabhängig davon, wann die Rechnung ausgestellt wurde.
Maklerkosten und ihre steuerliche Behandlung
Historische Praxis
Früher gab es beim Immobilienkauf keine einheitliche Regel: Höhe und Verteilung der Maklerprovision richteten sich oft nach regionalen Gepflogenheiten oder individuellen Vereinbarungen. In einigen Regionen zahlte der Käufer die gesamte Provision, während sie in anderen geteilt wurde. Diese unterschiedlichen Regelungen führten, insbesondere für Erstkäufer, oftmals zu Verwirrung aufgrund mangelnden Wissens über lokale Gepflogenheiten.
Gesetzliche Neuregelung seit 2020
Am 12. Juni 2020 trat das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei Kaufverträgen in Kraft. Wesentliche Punkte sind:
- Käufer von Einfamilienhäusern oder Eigentumswohnungen dürfen höchstens 50 % der Maklerkosten tragen, sofern sie als Verbraucher auftreten. Damit ist die finanzielle Belastung für private Käufer klar begrenzt.
- Beauftragt nur eine Partei den Makler, muss diese Partei auch die Provision zahlen. Das schafft klare Verantwortlichkeiten.
- Eine Kostenteilung zwischen Käufer und Verkäufer ist möglich, die Weitergabe an den Käufer darf jedoch höchstens die Hälfte der Provision betragen.
- Beauftragen Käufer und Verkäufer gemeinsam den Makler, ist eine hälftige Verteilung der Provision vorgeschrieben.
Ausnahmen und Auswirkungen
Die Regelung gilt nicht für Gewerbeimmobilien, Mehrfamilienhäuser oder Baugrundstücke und zudem nicht, wenn der Erwerber gewerblich handelt. Damit richtet sich das Gesetz vor allem an private Immobilienkäufe; gewerbliche Transaktionen sind ausgenommen. Ziel der Neuregelung ist mehr Fairness und Transparenz.
Gleichzeitig wird erwartet, dass die Maklerprovisionen tendenziell sinken, da Verkäufer zunehmend über die Höhe verhandeln werden. Diese größere Transparenz kann außerdem dazu beitragen, dass Käufer besser informierte Entscheidungen treffen und möglicherweise günstigere Angebote finden.
Bedeutung für die Steuererklärung
Maklerkosten bei Vermietung
Beauftragt ein Vermieter einen Makler zur Vermittlung einer Vermietung, können die entstandenen Maklergebühren als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung in der Steuererklärung (Anlage V) angesetzt werden. Das ist für Vermieter wichtig, da die Absetzbarkeit die steuerliche Belastung erheblich mindern kann.
Selbst wenn die Immobilie noch nicht vermietet ist, können Werbungskosten geltend gemacht werden, sofern eine ernsthafte Vermietungsabsicht nachgewiesen wird. In solchen Fällen erkennt das Finanzamt die Kosten zunächst an, stellt jedoch den Steuerbescheid vorläufig aus. Wird die Immobilie letztlich nicht vermietet, kann das Finanzamt den Werbungskostenabzug wieder aberkennen.
Maklerkosten beim Immobilienkauf
Beim Erwerb einer Immobilie mit der Absicht zu vermieten, gehören die Maklergebühren zu den Anschaffungskosten und sind nicht sofort steuerlich abziehbar. Sie wirken sich jedoch über die Abschreibung (AfA) des Gebäudes aus: Die Anschaffungskosten werden über die Nutzungsdauer verteilt abgeschrieben, was die jährliche Steuerlast reduziert.
Nutzen Käufer die Immobilie selbst zu Wohnzwecken, sind Maklerkosten steuerlich nicht absetzbar; für selbst genutzte Immobilien bestehen in dieser Hinsicht keine Abzugsmöglichkeiten.
Sonderabschreibungen nach § 7b EStG
Das „Gesetz zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus“ vom führte eine befristete Sonderabschreibung nach § 7b EStG ein, um Investitionen in neue Mietwohnungen zu fördern. Gefördert wurden Investitionen, bei denen zwischen dem und dem ein Bauantrag gestellt oder eine Bauanzeige erstattet wurde. Ziel der Regelung ist es, Anreize für den Bau neuer Mietwohnungen zu setzen und damit zur Entspannung des Wohnungsmarktes beizutragen.
Voraussetzungen für die Förderung
Begünstigt waren ausschließlich Gebäude mit Baukosten von höchstens 3.000 EUR pro Quadratmeter Wohnfläche. Diese Obergrenze soll sicherstellen, dass die Förderung gezielt an für den Wohnungsbau relevante Projekte geht und nicht übermäßig teure Bauvorhaben unterstützt werden.
Voraussetzung für den Anspruch auf die Sonderabschreibung war zudem, dass die geförderte Immobilie mindestens zehn Jahre lang vermietet wird; eine Mietobergrenze war dabei nicht vorgesehen.
Neuerungen ab 2023
Ab dem wurde die zwischenzeitlich ausgelaufene 7b-Sonderabschreibung erneut eingeführt. Die neue Fassung gilt für Mietwohnungen, bei denen zwischen dem und dem ein Bauantrag gestellt oder eine Bauanzeige erstattet wird, sofern bestimmte (Energie-)Effizienzvorgaben eingehalten werden. Damit werden neben dem Wohnungsbau auch energie- und klimapolitische Aspekte berücksichtigt.
Abschreibungsmodalitäten
Die Sonderabschreibung gilt insgesamt als ein einheitliches Wirtschaftsgut und ist über eine Nutzungsdauer von zehn Jahren abzuschreiben. Dies trifft sowohl auf den Erwerb als auch auf eine Erneuerung zu.
Die Abschreibung erfolgt in der Regel linear, das heißt, die Anschaffungs- oder Herstellungskosten werden gleichmäßig über die zehn Jahre verteilt. Ein praktisches Beispiel wäre ein Vermieter, der eine neu errichtete Mietwohnung erwirbt und die Anschaffungskosten über zehn Jahre steuerlich geltend macht.
Rechtliche Grundlagen
Rechtliche Grundlagen für die Anwendung dieser Abschreibung finden sich in mehreren Vorschriften des Einkommensteuergesetzes (EStG), etwa:
- § 9 EStG (Werbungskosten)
- § 6 Abs. 1 Nr. 1 EStG (Begriff der Anschaffungskosten)
- § 7 Abs. 4 EStG (Absetzung für Abnutzung)
Diese Regelungen bilden den Rahmen für die korrekte steuerliche Behandlung.
Berücksichtigung der Maklerprovision
Bei der Ermittlung der Anschaffungskosten ist auch die Maklerprovision zu berücksichtigen. Zahlt ein Käufer beim Erwerb einer Eigentumswohnung beispielsweise eine Maklercourtage in Höhe von 10.000 EUR, gehört diese Provision zu den Anschaffungskosten und wird anteilig über die jährliche Gebäudeabschreibung steuerlich berücksichtigt.
Die rechtlichen Grundlagen hierzu sind unter anderem in § 2 Abs. 1a des WMG geregelt.
Leerstand und seine steuerlichen Auswirkungen
Vermieter können bestimmte Kosten, die im Zusammenhang mit Leerstand entstehen, steuerlich geltend machen. Dazu zählen beispielsweise Maklerprovisionen, die bei der Vermietung oder beim Verkauf anfallen. Die Provision wird in der Regel als ein Prozentsatz des Miet- oder Verkaufspreises bemessen und variiert je nach Region und Marktsituation.
Damit diese Ausgaben anerkannt werden, ist eine komplette Dokumentation wichtig: nicht nur die Rechnungen des Maklers, sondern auch sämtliche Belege, die mit der Vermietung in Verbindung stehen.
Zusätzliche Kosten während des Leerstands
Auch können die Instandhaltungskosten, die während des Leerstands anfallen, steuerlich berücksichtigt werden. Diese beinhalten:
- Wohngebäudeversicherung
- Wasser- und Abwasserkosten
- Grundsteuer
- Gebühren für Müllabfuhr
Diese Ausgaben entstehen unabhängig davon, ob die Immobilie vermietet ist oder nicht, und sollten entsprechend dokumentiert werden, um sie in der Steuererklärung geltend zu machen.
Die Grundsteuer
Die Grundsteuer ist ein spezielles Thema: In Deutschland erheben die Gemeinden diesen jährlichen Steuerbeitrag basierend auf dem Wert des Grundstücks. Eigentümer sollten sich über die spezifischen Regelungen informieren, da in einigen Fällen eine Reduzierung der Grundsteuer beantragt werden kann, wenn die Immobilie über einen bestimmten Zeitraum unbewohnt geblieben ist.
Weitere mögliche Abzüge
Zusätzlich zu den genannten Ausgaben sind weitere Kosten während des Leerstands absetzbar, darunter:
- Kontoführungsgebühren
- Überziehungszinsen
- Versicherungen (Haftpflicht-, Feuer- oder Wasserversicherungen)
- Stromkosten für die Hausbeleuchtung
- Heiz- und Warmwasserkosten
- Gebühren für Abwasser, Müllabfuhr, Schornsteinfeger und Straßenreinigung
- Hausmeisterkosten, einschließlich Verwaltungs- und Reinigungsdienstleistungen
Dokumentation des Leerstands
Es ist entscheidend, dass Eigentümer beweisen können, dass sie nicht für den Leerstand verantwortlich sind. Die Nachweise können Folgendes umfassen:
- Inserate
- Dokumentation von Besichtigungen
- Unterlagen zur Preisgestaltung und momentanen Marktsituation
Diese Elemente können belegen, dass trotz angemessener Anstrengungen kein Mietvertrag zustande kam.
Kosten für Instandhaltung und Reparatur während des Leerstands
Die Kosten für Instandhaltungs- und Reparaturmaßnahmen während des Leerstands sind unter bestimmten Umständen steuerlich absetzbar und daher für Immobilienbesitzer von Bedeutung. Diese Absetzbarkeit mindert die finanzielle Belastung durch notwendige Maßnahmen, selbst wenn die Immobilie vorübergehend nicht vermietet ist.
Steuerliche Vorteile und Obergrenzen
Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten sind bis zu 4.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche begünstigt. Das bedeutet: Für jeden sanierten oder instand gehaltenen Quadratmeter können bis zu diesem Betrag steuerliche Vorteile geltend gemacht werden.
Die Baukosten dürfen 5.200 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche nicht überschreiten. Diese Obergrenze soll eine übermäßige Inanspruchnahme der steuerlichen Vorteile verhindern und die Ausgaben in einem wirtschaftlich vernünftigen Rahmen halten. Bei der Planung von Renovierungen oder Instandsetzungen sollten Eigentümer diese Grenze im Auge behalten.
Besondere Abschreibungen
Eine wichtige Regelung ist die 7b-Sonderabschreibung: In den ersten vier Jahren können jeweils 5 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten abgeschrieben werden, und zwar nur für Kosten bis zu 2.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Diese Sonderabschreibung umfasst erhebliche Steuererleichterungen, insbesondere in den ersten Jahren nach Anschaffung oder Renovierung.
Voraussetzung ist eine sorgfältige Dokumentation der Kosten und deren Zuordnung, damit die Absetzbarkeit korrekt in der Steuererklärung angegeben werden kann.
Lineare Absetzung für Abnutzung
Darüber hinaus steht eine lineare Absetzung für Abnutzung (AfA) von 2 % pro Jahr zu, basierend auf den tatsächlichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten (gemäß § 7 Abs. 4 EStG). Diese jährliche Abschreibung verteilt die steuerliche Belastung über einen längeren Zeitraum.
Erhaltungsaufwand und Absetzbarkeit
Bei Erneuerungen gelten die Aufwendungen in der Regel als Erhaltungsaufwand und sind in voller Höhe sofort als Werbungskosten abziehbar. Werden Kosten hingegen den Herstellungskosten des Gebäudes zugerechnet, erfolgt die Abschreibung mit 2 % pro Jahr.
Wichtige Hinweise zur Absetzbarkeit
Nicht alle Maßnahmen sind automatisch absetzbar: Luxussanierungen oder unnötige Instandhaltungsarbeiten zählen nicht zu den begünstigten Kosten und können daher nicht abgesetzt werden. Eigentümer sollten deshalb Art und Umfang der Arbeiten sorgfältig prüfen und lückenlos dokumentieren, um die steuerlichen Vorteile nicht zu gefährden.
Häufig gestellte Fragen zur Leerstehende Wohnungsberechnung und Mietausfällen
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